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不動産投資を始める前に知っておこう!よくある失敗パターンとは

公開日:2022/02/15  最終更新日:2022/03/02


不動産投資は、安定した家賃収入が得られるなどのメリットがある反面、さまざまな要因により失敗することもあります。不動産物件を購入する際は、多くの場合不動産投資ローンを組みますが、もし不動産投資に失敗すると多額の負債を背負うことになります。そこで今回は、不動産投資でよくある失敗パターンと失敗したときの対処法を紹介します。

空室が埋まらない

不動産投資で、すぐに入居者が見つかると思って購入した不動産物件に、なかなか入居者が見つからないケースがあります。不動産投資は家賃収入が魅力的ですが、アパートを一棟購入しても、空室率が高いと想定していた家賃収入を得ることができません。投資対象の不動産物件情報に記載されている表面利回りは、あくまでも満室で稼働した場合の数字のため、空室が埋まらず稼働率が60%、50%と下がっていくと投資の利回りは大幅に低下し、返済計画に支障をきたすことになります。

また、不動産物件が戸建てや区分マンションの場合は、空室期間は家賃収入がまったく入ってこない状態になってしまいます。そうならないためにも、物件を購入する前に周辺の同じようなランクの賃貸物件と比べて家賃が高くないか、立地条件は悪くないか、周辺エリアは賃貸需要に対して供給が過剰気味でないかなどをチェックすることが必要です。

リフォームや修繕にお金がかかってしまった

築年数が30年以上経過した中古物件を不動産投資で購入する場合、室内の壁や床などのリフォームや修繕が必要になるでしょう。不動産物件は当然のことながら、時間の経過によって老朽化していきますが、大規模修繕をしなければならないケースもあります。大規模修繕は、経年劣化による建物の老朽化を防ぎ、建築当時の水準まで機能や性能を回復させる工事のことです。

主な工事内容には、外壁のひび割れ補修・再塗装や屋上の防水補修などがあり、一般的には12年周期で行われます。大規模修繕に掛かる費用は、1戸あたり100万円前後が相場で、マンションの場合は規模によって違いがありますが、総額で数千万~億単位になることもあります。

また、築古マンションにエレベーターがある場合は、メンテナンス費用や修繕費用が膨らむ可能性があるため注意しなければなりません。せっかく相場より安く不動産物件を購入できても、思った以上に建物の老朽化が進んでいて、リフォームや修繕に多額の費用が掛かると、不動産投資の収益が大幅に低下してしまうという事態も想定しておきましょう。

家賃の滞納が発生してしまった

購入した不動産物件の入居者が、何らかの事情で家賃を滞納するケースもあります。この場合はたとえ満室状態であったとしても、空室と同じように家賃収入はまったく入ってきません。海外では家賃の滞納が発生したら退去させることができますが、日本の法律では居住者の保護が優先されるため、強制的に退去させることができません。

そのため、入居者に支払い能力や支払う意思がないというときは、何か月分も家賃を滞納した末に突然逃げられ、滞納分の家賃を回収できないということも考えられます。このような事態にならないためにも、賃貸借契約を結ぶ際は連帯保証人を付けるか、家賃保証会社を利用することが重要です。

不動産投資に失敗してしまったときの対処法

不動産投資は想定よりも収益が得られず失敗してしまうこともあります。ここでは不動産投資に失敗してしまったときの対処法を紹介します。

リフォーム・リノベーションする

空室率が高く家賃収入が大幅に低下していたり、売却しても売却益を得られなかったりする物件は、物件の価値そのものが下がっている場合が多いです。このような場合、リフォームまたはリノベーションをすることで、空室率の改善や売却益を得ることができる可能性があります。とはいえ、多額の費用が掛かるため、物件エリアの不動産マーケット分析や不動産売却のシミュレーションをしてから実施しなければ、損失を招くことも考えられます。

繰上返済する

家賃下落などの影響で家賃収入が激減している場合は、繰上返済をしてみるのもよいでしょう。元金を圧縮することで、毎月の利息が減少するため、毎月の収支がプラスに転じることもあります。繰上返済する際は、残債の返済額と月々の収支のバランスを見ながら行うようにしましょう。

物件の用途を変換する

不動産物件に魅力があるものの、エリアの人気が落ちて需要が低下している場合は、民泊へ用途を変換するという方法も考えられます。しかし、物件エリアで民泊が許可されているか、マンションの管理組合で民泊が禁止されていないか、という2つの条件をクリアしている必要があります。

 

不動産投資でよくある失敗パターンには、空室が埋まらないため家賃収入が大幅に低下することがあります。また、築古の物件を購入したため思った以上にリフォームや修繕にお金が掛かかることも失敗の一つです。他には、家賃の滞納が発生すると空室と同じように家賃収入が入らないという失敗もあります。失敗したときの対処法には、リフォーム・リノベーションする、繰り上げ返済する、物件の用途を変換するということが必要です。

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