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不動産投資は節税対策になる?注意するべきポイントも合わせて紹介

公開日:2021/06/15  最終更新日:2021/04/23


働き方改革や副業の推奨によって注目されている不動産投資ですが、少しでも調べたことがある方は「不動産投資は節税対策になる」といわれているのを聞いたことがあるのではないでしょうか。この記事では不動産投資と節税の関係として「節税の対象になる税金の種類」や「不動産投資を行う上で注意するべきポイント」を解説していきます。

不動産投資によって節税の対象になる税金の種類

不動産投資においてどのような節税ができるのか、どのような仕組みなのかを税金の種類ごとに説明するので見てみましょう。

所得税の節税

不動産投資を行って家賃収入が発生した場合、必要経費を差し引いた利益に所得税がかかります。家賃収入から必要経費を差し引いた金額が赤字であり、かつ給与所得や雑所得で納税した税金がある場合は納税した所得税の還付を受けられます。会社員の給与所得と投資によって生じた損失が相殺されるので、課税対象となる所得を減らして所得税を少なくできます。

住民税の節税

住民税についても所得金額をベースに算出されるため、所得税が少なくなれば住民税も少なくなることになります。所得税と住民税どちらかだけが節税になることはありません。

贈与税の節税

贈与税の節税は「相続時精算課税制度」というものを利用したもので「60歳以上の祖父母または父母から、20歳以上の子や孫に贈与を行う場合、財産の評価額が2,500万円までの贈与であれば贈与税がかからない」という仕組みを利用して税金対策をしています。ただし、「相続時精算」なので被相続人が死亡して相続が発生する場合は反対に税金が高くなってしまうリスクがあることを認識しておきましょう。

相続税の節税

人が亡くなった時に現金での相続する場合と不動産での相続する場合では支払う相続税が大きく変わってきます。現金はその金額がそのまま相続財産の額になるのに対し、不動産の額は時価よりも低く評価されるので、課税される金額が大幅に下がります。

節税目的の不動産投資を行う上で注意するべきポイント

節税目的で不動産投資を行う場合、節税効果を高めるためのポイントや注意しなければいけないポイントがあるので押さえておきましょう。

減価償却費を意識して節税効果を高める

不動産投資にかかる経費のうち大きな比重を占める減価償却費を意識しておくことで節税効果を高めることができるのできちんと理解しておきましょう。減価償却費は建物が時間の経過とともに劣化して価値が下がっていく分を経費とみなすもので、支出は伴いません。支出がないので普段あまり意識することがなく、必要経費として計上するのを忘れられがちですが、本来は建物の価値が0になるとみなされるまで(法定耐用年数を過ぎるまで)、毎年必要経費として計上できます。

利益が大きくなると節税が難しくなる

不動産投資での節税は、投資で出た損額分を会社員として納税した税金分から差し引き、最終的に課税対象額を減らすというものです。マンション経営でかかるさまざまな経費を計上して赤字を増やして恩恵を受けるのですが、投資についての知識や経験が増えて運用が順調になると経費が利益を上回ることが少なくなり、課税対象額を減らすことが難しくなります。

不動産投資の本来の目的は節税ではない

不動産投資での節税ばかりに目が向きがちですが、不動産投資本来の目的は収入を得るためのものです。運用するうえで節税をうまく活用することは賢い投資方法ではありますが、本来の目的をきちんと認識しておきましょう。

不動産投資は節税となる面もあるが、同時にデメリットやリスクも持ち合わせている

不動産投資はメリットばかりが紹介されがちですが、同時にデメリットやリスクもあわせ持っています。次から紹介するデメリットやリスクは個人では対応できないものが含まれますが、個人で対応できないものに関しては不動産投資会社を利用することでリスクを回避できます。

借金をする不安

不動産投資はほかの金融商品に比べて多額の資金が必要になります。資金を調達するために銀行からの借り入れが必要になるかもしれません。素直に「借金をする」ということです。多額の借金を抱えることは人によっては精神的な不安を感じるでしょう。不動産投資会社の中にはフルローンや低金利など融資に強い不動産投資会社があるので、自身の融資の属性を高めつつ、融資に強いパートナーと組んで不動産投資を進めていくことが必要です。

金利上昇のリスク

銀行から借り入れをした場合、必ず利息を支払うことになります。借り入れた当初の金利のままで上がらないとは限りません。借り入れの金額が多い不動産投資は金利が上がれば銀行に支払う利息が多くなります。こちらも融資に強い不動産投資会社を利用することで対策できます。

空室や家賃滞納の可能性

せっかく不動産を購入しても借り手がいなければ収入はありません。たとえ空室で収入がなくても支払いはだけは変わらずに発生します。持っている不動産の空室リスクは個人では対応が難しいので不動産投資会社を通して空室対策を行ったり、空室保証を受けたりするとよいでしょう。

災害・事故の可能性

購入した不動産が災害によって倒壊したり、事件や事故が発生したりした場合に今までと同じように運営していくことが難しくなるのは容易に想像できるのではないでしょうか。保険で一時的に賄うことができるかもしれませんが、運営できなくなる可能性があることも認識しておいてください。各種保険や補償内容は個人では判断できないところがあるので不動産投資会社に相談してプロの意見を聞いてみましょう。

 

不動産投資の節税効果や注意すべきポイントについて解説しました。不動産投資はうまく行うことで大きな節税効果が見込める一方で、さまざまなリスクも存在します。節税対策のために始めてもやり方を間違えると逆効果です。不動産投資は制度や仕組みについてもきちんと理解した上で行い、過程の中で節税できるタイミングがあればその時に賢く節税するというスタンスが最適といえるでしょう。

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