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不動産投資はリスクが高い?失敗を回避する方法とは

公開日:2022/04/15  最終更新日:2022/04/04


不動産投資はリスクが高いというイメージがありますが、実際には家賃収入で安定した収益を得ている方は多くいます。では、なぜ不動産投資はリスクが高いと言われるのかというと、不動産投資が身近な存在ではないため、よくわからないからではないでしょうか。そこで今回は、不動産投資のリスクやメリット、失敗を回避する方法を紹介します。

不動産投資にはリスクが多い

不動産投資は初期費用が高いため、さまざまなリスクがあります。ここでは不動産投資のリスクについて、紹介します。

空室によるリスク

購入した不動産物件に入居者が見つからず、長期間空室が埋まらない状態が続くと、家賃収入が大幅に低減してしまいます。不動産投資は家賃収入から、ローンの返済や各種費用の支払いを行うため、家賃収入が減ってしまうと返済計画に狂いが生じ、収支が赤字になることもあります。そうなると、自身の収入や貯金などから不動産投資の赤字分を補填しなければならないばかりか、最悪の場合自己破産という事態も想定されます。

家賃滞納によるリスク

アパートやマンションが満室状態でも、入居者が家賃を滞納すると空室と同じように家賃収入が低減します。戸建てや区分マンションの場合だと、家賃滞納が発生すると家賃収入が全く入ってきません。日本では強制退去させるには10ヵ月ほどかかり、本来得られるはずの家賃収入を回収できないだけではなく、訴訟費用や強制退去執行代などで100万円近い費用を負担しなければならないため、大きな損失を被ることになります。

修繕によるリスク

建物は経年劣化により老朽化していくため、修繕をしなければなりません。配管の交換や室内のリフォームなど様々な修繕があります。それだけではなく、建物を建築当時の水準まで回復させるために、外壁のひび割れ補修・再塗装や屋上の防水補修などの大規模修繕も必要です。築古の不動産物件を安く購入できたとしても、想定していたよりも老朽化が進んでいると修繕に多額の費用が掛かり、不動産投資で損失を招くことになりかねません。

不動産投資によって得られるメリット

不動産投資にはリスクが多いですが、得られるメリットも多くあります。ここでは不動産投資によるメリットを紹介します。

安定した収入

不動産投資による最大のメリットは、長期的に安定した収入が得られるということです。不動産投資は物件運営の大半を管理会社に委託できるので、あまり手間を掛けずに、不労所得を得ることができます。そのため、定年退職をして働かなくなっても安定した収入があり、私的年金代わりにもなります。

生命保険にもなる

不動産物件は多くの場合、不動産投資ローンを組んで購入しますが、その際に団体信用生命保険(団信)に加入することになります。団信とは、債務者がローンの返済中に死亡したり高度障害になったりしたときに、ローンの残高が完済される保険です。したがって、もし債務者が死亡したとしても、残された家族にはローンが完済された収益物件が残り、家賃収入を得ることができます。

節税効果がある

不動産投資は経費に計上できる項目が多いことや、減価償却費が高額だということから所得税・住民税の節税効果があります。不動産所得は「家賃収入-必要経費」の計算方法で算出されるので、必要経費を計上できれば抑えることができます。また、物件取得費用を毎年計上できる減価償却費が高額なので、ほかの投資商品と比較しても、税務上の所得を抑えやすいという特徴があるのです。

不動産投資の失敗を回避する方法

不動産投資の失敗を回避するためには、どのような方法があるのでしょうか。ここでは、不動産投資の失敗を回避する方法を紹介します。

物件エリアの調査

投資する物件がどのようなエリアにある物件なのか、実際に物件エリアに行って調査をしましょう。インターネットでも調べることができますが、現地まで足を運んで調査することにより、物件エリアの雰囲気や細かい部分まで、文字情報だけではわからないことも見えてきます。そのため、どのような物件に需要があるのかを知ることにつながります。

需要がなさそうな物件を避ける

需要がなさそうな物件はどうしても空室率が高くなるため、避ける必要があります。需要がなさそうな物件の特徴は、3点ユニットバスや和室、築古のわりに家賃が高い、エアコンなどの必要設備が完備されてないなどです。ただし、駅近などの立地条件が良い場合は賃貸需要が高いため、それほど空室リスクを気にしなくてもいいでしょう。

物件を調査する

購入を検討している不動産物件の価格が妥当か、管理は行き届いているかなど物件の調査を行うことが重要です。物件を所有する不動産会社から、物件の内容をヒアリングするのはもちろん、現地に行き、築古物件の場合どの程度老朽化が進んでるかなど、物件の現状を実際に見て確認することが購入の判断材料になります。

 

不動産投資にはリスクが多く、主なリスクには空室によるリスク、家賃滞納によるリスク、修繕によるリスクがあります。その一方で、不動産投資で得られるメリットには、安定した収入を得られることや生命保険代わりになること、節税効果があることなどが挙げられます。不動産投資の失敗を回避するためには、物件エリアの調査をすることや需要がなさそうな物件を避けること、物件を調査することが必要です。

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