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融資の厳しい不動産投資。金融機関から安定して融資を受ける方法

公開日:2021/04/15  最終更新日:2021/02/24

現在はコロナ禍により融資が厳しい不動産投資ですが、そんな中でも「金融機関から融資してほしい」とお悩みではありませんか。不動産投資では安定して融資してほしいという方は多いはずです。そこで、今回は金融機関から安定して融資を受ける方法について解説していきます。不動産投資を検討している方は、参考にしてください。

自己資金を多くする

金融機関から安定して融資を受けるためには、まず自己資金を多くしましょう。自己資金を増やしておくことで、頭金が入れられ、金融機関からの信用性が上がり、属性が高く評価されます

不動産投資の書籍などでは、自己資金がない状態でも不動産価格の全額を借り入れて、不動産投資を始められると書かれています。全額を借りることを「フルローン」といわれていますが、このような計画だとよほど運がない限り、上手に不動産を運用することはできません。

また、コロナ禍で融資が厳しくなっている現状ではフルローンの審査に通るのはなかなか難しくなります。一般的に上場企業や公務員などの属性の高い投資家でも現状のフルローンは難しいとされています。一部の金融機関は、契約者に購入金額の一部を自己資金で賄うように求めているところもあります。

自己資金は不動産価格の10%用意するのが目安といわれています。金融機関から融資を受けて、初めて不動産投資を行いたいと希望する場合は、不動産価格の10%程度の自己資金を用意して、銀行に融資の相談に行くようにしましょう。

評価される物件を選ぶ

評価される物件を選ぶことで、不動産投資ローンの融資が受けやすくなります。住宅ローンとは違って個人の属性だけでなく、物件の評価も審査対象になります。物件の評価では主に、「安定した家賃収入を得られるか」「担保価値があるのか」で審査を行います。

たとえば、駅や商業施設が近いなどの立地条件がよい需要の高いエリアや間取りであれば、空室リスクや家賃下落リスクが少なくなり、将来的に安定した家賃収入が見込めるので、物件の評価は高くする期待があります。他にも、新築物件だと入居者が訪れやすく、家賃も高めに設定できるので、金融機関からの評価の高い物件であるといえます。

さらに、選んだ物件に「事業性・成長性があるか」どうかもしっかり考慮しましょう。最近では融資審査では、その不動産に事業性があるか、または成長性があるかを重視されています。

不動産投資の書籍などでは、利回りがよい不動産を購入すれば儲かると書かれています。利回りとは不動産を所有することにより得られる年間の家賃収入をその不動産の価格で割った利率のことで、利回りが高いほど高い物件ほど儲かりやすくなります。しかし、利回りで物件を選んでいると、審査を通過するのは厳しいかもしれません。

たとえば、交通の便が悪い場所にある物件は、現状の利回りがよくても、いつかは入居者が減り、家賃収入も減って、返済が滞ってしまうかもしれません。反対に、現状の利回りが悪い物件でも徒歩圏内に駅ができる場合は、将来的に儲かる物件になる可能性があります。

ですので、不動産投資のために融資を銀行に申し込む際は、事業性や将来性を優れた物件を探し、その不動産を購入するための資金であることを主張するようにしましょう。ただし、このような評価の高い物件はその分、購入する金額も高い傾向にあるので、自身の属性や年収、資金力を考慮して適切な物件を選択することが大切です。

事業計画の見直し

しっかりと金融機関を説得できる事業計画になっているかを見直しましょう。できるだけ、信憑性が高く正確なモノを作成してください。基本的に、金融機関に融資審査に依頼する際に、「その物件でどのように運用するのか」を示す事業計画書や経営計画書を提出します。事業計画書には見込まれる収益や経費を含めた収支計画やローン返済計画やキャッシュフローなどを記載していきます。

金融機関を納得させる計画書を作成するポイントとして、金融機関の理屈や状況を踏まえて、「何を」「どのように」するのか、具体性を持たせます。家賃の妥当性や、修繕費の根拠、諸経費はどれぐらいか、どの程度すれば収支上プラスになるのか、など数字的な矛盾のない、一貫性のある内容にしましょう。

また、問題点をしっかり把握して、改善策を具体的に提示していきます。しっかり調査して物件を選び、事業計画がいかに正確で現実的なものであるかどうかという印象を金融機関に与えられれば、審査通過の可能性が高まるはずです。

 

金融機関から安定して融資を受ける方法について解説してきました。銀行に融資の相談する際は、金融機関からの信頼を得て、属性評価を高めるために、自己資金を多く用意しておきましょう。そして、購入する不動産は評価される物件を選ぶことが重要です。評価の高い物件にはその不動産の将来的な収入の安定性や成長性が含まれていることがポイントです。また、しっかりと具体性を持たせた事業計画を見直して作成することも欠かせません。

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