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こんな入居者には注意!安定運用したいなら入居者の質も重要?

公開日:2022/06/15  最終更新日:2022/06/28


投資用不動産のリスク軽減のために入居者を選ぶことが大切です。一棟アパートや一棟マンションに質の悪い入居者が入ってしまうと近隣の人に迷惑をかけ、結果、空き家が増え入居者の応募も減ってします。ここでは、注意をしたい入居者の特徴とその対策を解説するので、ぜひ最後までご一読ください。

注意すべき入居者の特徴

不動産投資をするときには、入居者の質が大切です。一棟アパートや一棟マンションを所有している場合、近隣に迷惑をかけるような人が入居者だとほかの入居者が退去してしまいます。また、区分所有マンションのように1部屋しか貸していない場合でも、近隣トラブルを起こされたときには、大家である所有者がトラブルを解決しないといけなくなることもあるのです。どんな人が近隣トラブルを起こしやすい人なのか注意すべき入居者の特徴を挙げます。

騒音トラブルを起こす入居者

足音がうるさい、音楽などを大音量でかけている、大人数を呼んで騒いでいるなどの入居者は大きなトラブルを引き起こします。音は隣接している部屋に聞こえるため、左右の部屋だけではなく、上下階、斜めの部屋まで影響を及ぼしてしまうのです。もし、一棟アパートや一棟マンションを所有して貸し出しをしている場合、最大近接8部屋の入居者が退去してしまう可能性があるのです。

区分所有マンションだとしても、多くの部屋に影響を与えてしまうため、大家としてトラブルを解決しなければいけなくなります。また、音に神経質な人も行き過ぎるとトラブルメーカーになります。アパート・マンションは少なからず音が隣接の部屋に聞こえてしまうからです。少しの音にもかかわらず、音がうるさいと文句をいう人の回りではトラブルが発生します。

ゴミ出しなどルールを守れない入居者

ゴミ出しを守らない人もトラブルになります。ゴミは回収日と違う日に出されている、規格外のゴミが捨ててあるとそのまま回収されずゴミ置き場に残るのです。生ゴミがそのままになっていると、とくに夏場はすぐに腐って、くさいにおいが発生し近隣からクレームが入ってしまうかもしれません。

また、カラスなどに荒らされるという被害も受け、アパートやマンションの美観を損ないます。美観が失われたアパートやマンションには入居者が入りづらいという状況になるので、一棟アパートや一棟マンションの所有者には痛手になることがあります。

事務手続きが困難な入居者

入居には各種手続きが必要であり、書類も数多くあるのです。しかし、外国人など日本語があまり得意ではないなど意思疎通が難しい入居者だと手続きがなかなかできません。考え方も国によって違うため、価値観の問題でトラブルを引き起こすこともあります。

入居者リスク対策として何をすべきか

入居者のリスク対策には以下のような対策があります。

入居審査をしっかり行う

入居者が問題を起こさない人かを見極めましょう。また、滞納という問題もあるので、年収や家族構成、連帯保証人がいるかなどしっかり確認しましょう。また、外国人の場合は日本語がどの程度話せるのか、やり取りに問題がないかなども確認してください。空き家がなかなか埋まらないからといって、入居審査を甘くしてしまうと、のちのち問題となり、余計に入居者の応募が来ないということになりかねません。

家賃保証会社の保証を付ける

どうしても家賃の滞納されるリスクを減らしたいということであれば、入居者に家賃保証会社の審査を義務付けましょう。もし、入居当時は経済状況がよい人としても、年数が経てば何が起こるか分かりません。そういった未来の状況までリスクを回避できます。最近は連帯保証人を付けるより家賃保証会社の審査を義務にしているケースが多くなっています。ただ、家賃保証会社の家賃保証審査は厳しいので入居者の数は減ることになるのです。

リスク対策も安心して任せられる会社を選ぼう

入居希望の人の見極めをするのは一般人には難しいため、管理会社に入居の関係を委託するのもよいでしょう。管理会社を選ぶには、投資用不動産の所在する地域での入居実績や管理実績・管理棟数などを確認してください。管理会社の質で入居者の内容の良し悪しが決まることもあります。「あの管理会社に頼んだから失敗した」ではなく「あの管理会社に頼んでよかった」と思えるような選択ができるように管理会社の内容を把握しておかなければいけません。

 

入居者は投資用不動産を購入するのに重要な検討事項です。投資用不動産を購入するときに、すでに入居者がいる場合は、所有者からその入居者の情報をきちんと聞き出すようにしましょう。不動産としての価値が高くよい物件だとしても、入居者がトラブルメーカーであればその不動産は見送ったほうがよいです。そのくらい入居者は大事なのです。購入した後もできる限り入居者のチェックは行い、安定的に運用できる不動産を形成しましょう。

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