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無駄な出費を抑える!不動産投資にかかってくる税金とは?

公開日:2021/07/15  最終更新日:2021/04/23


不動産投資において切り離すことができない「税金」ですが、税務上の規則によって細かく取り決められとてもわかりにくい内容となっています。この記事では不動産投資にかかってくる税金について最低限知っておきたいポイントをまとめて紹介します。あとで損をすることがないようにしっかり覚えておきましょう。

不動産購入時にかかる税金の種類

不動産購入時には大まかに「不動産所得税」「印紙税」「登録免許税」の3種類の税金が課せられます。それぞれの税金の内容・納税方法について解説していきます。

不動産所得税

不動産所得税は「土地や建物を買ったときに課せられる税金」のことです。購入した時にかかる税金なので、相続で不動産を取得する場合には課税されません。購入してから半年~1年半くらいの間に自治体から納税通知書が送られてきます。通知書に税額が記載されているので、金融機関で納付します。

印紙税

印紙税は「課税物件に該当する一定の文書に対して課せられる税金」のことです。契約書などの文書を作成した場合にかかる税金なのですが、すべての文書が課税対象になるわけではありません。印紙税が課税されるのは印紙税法に定められた「課税文書」になります。不動産購入時に該当する文書は「売買契約書」「金銭消費賃借契約書」の2つが主な課税対象ですが、仮契約書や予約契約書がある場合はこれらも該当します。印紙税の納付方法は契約書に収入印紙を貼りつけることで納税します。

登録免許税

登録免許税は「法務局で登記手続きをするときに収める税金」です。アパート経営を行う際は土地や建物の所有権を登記する必要があるので、この登録免許税を納付しなければなりません。納付方法は、登記を受けるときまでに現金または収入印紙(税額3万円以下の場合)で納付します。

現金で支払う場合は金融機関で支払い領収書を法務局に提出し、収入印紙で支払う場合は金融機関や法務局内で印紙を購入します。一般的には金額にかかわらず収入印紙で納入することが多いようです。余談ですが、登録免許税は住宅ローンを借りるときにも課税されます。金融機関が土地や建物に抵当権を設定する登記が必要になるためです。

購入後の管理時にかかる税金の種類

不動産を購入して管理運営時は毎年いくつかの税金を支払うことになります。内訳は「固定資産税」「所得税」「住民税」「個人事業税」「消費税」の5種類ですが、個人事業税と消費税は必ず課税されるとは限らないので、内容をしっかり覚えておきましょう。

固定資産税

固定資産税は「土地や建物などを所有している人が支払う税金」です。所有している固定資産に対して課せられる税金で、土地や建物のほかに償却資産(事業用資産)も対象になります。固定資産については毎年1月1日時点で固定資産課税台帳に登録されている固定資産の価格をもとに税額が算出されます。償却資産については毎年1月1日時点で所有している償却資産の内容を1月31日までに資産の所在するエリアの市区町村役場に申告したうえで課税されます。

所得税・住民税

所得税・住民税は「不動産を賃貸して所得が発生したときに課せられる税金」です。家賃収入により利益を上げた場合は所得額を計算して確定申告をする必要があり、その所得額に応じて所得税と住民税が課せられます。所得税と住民税はそれぞれ納税方法が違い、所得税は確定申告による申告納税で、住民税は納付書に基づいて納付します。また、所得税・住民税の課税方式は「総合課税」です。収入が不動産収入だけでなく会社員として給料をもらっている場合などには、すべての所得を合算して課税対象所得が決められます。

個人事業税

個人事業税は「個人で事業を行っているものに課せられる税金」です。家賃収入が一定以上の規模の場合、所得税・住民税のほかに個人事業税が課せられます。家賃収入が事業とみなされる規模(おおよそ、10室以上を保有する場合)にこの個人事業税を支払わなければいけません。具体的な金額では課税所得が290万円以下の場合は個人事業税がかかりません。

消費税

不動産経営では課税対象になる取引と非課税になる取引があり、課税対象に消費税がかかります。具体的には居住目的以外の家賃収入や建物の売買、管理会社への管理料や修繕費、共用部分の水道光熱費などが課税対象になります。課税事業者となるかどうかは前々年の「課税売上高」で判断され、課税売上高が1,000万円を超えると課税事業者となり消費税を納めなければなりません。

売却時にかかる税金の種類

不動産購入時にさまざまな経費がかかるように、売却時にも経費がかかります。売却時に必ずかかる「印紙税」や「登録免許税」上で解説した内容と同じになるので省略します。このほかに売却によって利益が出たときにかかる「所得税・住民税」について解説します。

売却益に対する所得税・住民税

不動産を売買・譲渡して利益が出た場合、その利益を譲渡所得として所得税・住民税が課せられます。管理運営のときと違い、不動産売却時には給与所得との損益通算が行われません(分離課税)。不動産の譲渡所得税・住民税は譲渡するタイミングでの土地や建物の所有期間によって税率が大きく異なります。ポイントとして5年を境に税率が変わり、譲渡した年の1月1日で計算されます。

 

不動産投資にかかる税金を場面別に解説しました。税金は「知らなければ損してしまう」世界です。それぞれの税金がどんな時に課税されるのかを知っているのと知らないのとでは、不動産投資の成功が大きく左右されます。この機会に、税金について調べてみるといいでしょう。

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